Förnyelse av den förhandlade hyressättningen - En väg till en socialt hållbar bostadsmarknad?

Våren 2021 skedde något ovanligt i svensk politik. Den sittande regeringen avgick. Regeringskrisen utlöstes av ett försök att reformera en av den svenska bostadspolitikens hörnstenar, hyressättning genom förhandlingar (SOU 2021:50). Efter en kort tid återkom regeringen. Förslaget om friare hyressättning var avfört från dagordningen och när regeringen några månader senare lade fram sin budgetproposition var frågan som bortblåst. Ansvaret för att lösa problemen på hyresmarknaden låg nu, som så många gånger förr, hos hyresmarknadens centrala parter, och i maj 2022 presenterades en ”överenskommelse” med riktlinjer för en ”bättre fungerande hyresmarknad”.

I samverkan med hyresmarknadens centrala parter och lokala företrädare tar vi oss i det här projektet an det svenska systemet för hyressättning med fokus på två helt centrala mekanismer: principer och former för de lokala förhandlingarna, samt metoder för att estimera boendes värderingar av olika egenskaper hos boendet. Projektets samhällsnytta och relevans visas tydligt av att Sveriges allmännytta, Fastighetsägarna Sverige och Hyresgästerna på nationell nivå gemensamt ställt sig bakom projektet och ingår som samverkansparter.

På en övergripande nivå syftar projektet till att, tillsammans med hyresmarknadens parter, formulera utvecklingsmöjligheter för framtidens hyressättning. För den som intresserar sig för social bostadsförsörjning i Sverige är hyresmarknaden helt central. Samtidigt är den ett uttryck för ett, internationellt sett, unikt sätt att organisera den sociala bostadsförsörjningen. I stället för att skilja en hyresmarknad med fri hyressättning från en socialt inriktad sektor med fördelning genom myndighetsbeslut, så har den svenska politiken strävat efter en integrerad hyresmarknad som är gemensam för alla. Genom ett system av kollektiva hyresförhandlingar, möjlighet till domstolsprövning och objektiva mått på
bostädernas ”bruksvärde” har en säregen hybrid utvecklats. Också svaga hushålls behov och efterfrågan, det har varit tanken, ska matchas av ett marknadsutbud, och särlösningar för svaga hushåll (”social housing”) har ansetts vara både socialt stigmatiserande och oförmöget att ta även svaga hushålls bostadspreferenser på allvar.

Men policy är en sak, implementering en annan. Under senare tid har det svenska hyressystemet allt oftare kritiserats för att inte leva upp till målen. I praktiken sägs systemet skapa dåliga incitament för fastighetsägare att ta långsiktigt ansvar för underhåll och nybyggnation och för att skapa ”inlåsningseffekter” bland hyresgäster, suboptimal fördelning och ”bostadsojämlikhet”. På kort och medellång sikt ser vi inte att politiska förutsättningar finns för genomgripande systemförändringar i den svenska hyrespolitiken. Utgångspunkten för detta projekt är istället att ge kunskap som är av relevans för utvecklingsarbete inom rådande ramar: För att reparera ett system måste man dels ha en adekvat bild av hur systemet fungerar i praktiken, dels ha adekvata verktyg för att åtgärda problemen.

Genom ett möte mellan nationalekonomiska, statistiska och statsvetenskapliga perspektiv och i samverkan med hyressättningens centrala parter vill vi i detta projekt bidra med detta.

Delstudie 1 syftar till att ge bättre kunskap om det lokala förhandlingssystemet utifrån hur lokala förhandlare ser på dess principer och praxis, samt hur denna syn varierar mellan vilken typ av part man företräder och vilken typ av lokal bostadsmarknad man verkar på.

I delstudie 2 utvecklas och prövas en metod, ett s.k. hypotetiskt
valexperiment, i syfte att studera hyresgästers betalningsvilja för olika bostadsattribut och olika sociala närmiljöer.

På basis av delstudie 1 och 2 formuleras i delstudie 3, tillsammans med hyresmarknadens parter, scenarier och utvecklingsmöjligheter för framtidens hyressättning.

Projektstart

2023-09-01

Finansiär

Formas

Forskare

Cecilia Enström Öst, forskare i nationalekonomi vid IBF (projektledare)
Nils Hertting, docent och universitetslektor i statskunskap vid IBF
Per Johansson, professor i ekonometri vid statistiska insitutionen

Samverkanspartners

Benny Enholm, förvaltningschef och vice verkställande direktör vid Uppsalahem
Martin Hofverberg. chefekonom på Hyresgästföreningen
Martin Lindvall, samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna Sverige
Jörgen Mark-Nielsen, samhällspolitisk chef på Sveriges Allmännytta